Pe scurt: 3 metode prin care poți reduce taxele la veniturile din chirii.

Salut ✊

     Când vine vorba de veniturile din chirii, unul dintre cele mai importante aspecte este cum să-ți maximizezi câștigurile, păstrând cât mai mulți bani în buzunar.

     În calitate de investitor, trebuie să fii la curent cu toate detaliile fiscale, astfel încât să eviți surprizele neplăcute. Hai să-ți arăt cum poți eficientiza plata taxelor în mod legal și strategic, folosind exemple clare și aplicabile.

Impozitul și CASS – ce trebuie să știi?

1. Impozitul pe venit din chirii
Veniturile din chirii sunt impozitate cu 10%, dar vestea bună e că statul îți oferă o deducere forfetară de 20%. Asta înseamnă că, practic, plătești un impozit de doar 8% din venitul brut.

2. CASS (Contribuția la asigurările sociale de sănătate)

CASS intervine doar dacă venitul net (după plata impozitului) depășește anumite praguri. Iată cum funcționează:

• Dacă depășești 6 salarii minime brute (24.300 lei/an): plătești CASS de 2430 lei.
• Dacă depășești 12 salarii minime brute (48.600 lei/an): plătești CASS de 4860 lei.
• Dacă depășești 24 salarii minime brute (97.200 lei/an): plătești CASS de 9720 lei.

Atenție! În calculul acesta intră și alte venituri extra-salariale, precum veniturile din investiții pe bursă sau cele din dividende.

Aceste venituri fiind diverse, pentru ca tu să înțelegi pricipiul și să îl aplici în cazul tău particular, voi lua în considerare o persoană care are venituri extra doar din chirii.

Cum să-ți eficientizezi taxele?

Dacă te întrebi cum poți reduce legal povara fiscală, iată câteva strategii care chiar funcționează:

1. Menține veniturile sub pragurile CASS

     Cea mai simplă metodă este să-ți ajustezi chiria astfel încât venitul net anual să rămână sub plafonul de 6 / 12 / 24 de salarii minime.

     Dacă te încadrezi sub plafonul de 6 salarii minime, vei plăti doar impozitul de 8%, fără CASS.

Exemplu practic:

• Să zicem că ai un apartament închiriat cu 2200 lei/lună.
• Venitul anual brut este 26.400 lei.
• Impozitul de 8% este 2112 lei, iar venitul net rămâne 24.288 lei. Ești sub pragul de 24.300 lei, deci scapi de CASS.

 Chiria lunară netă: 2024 lei

• Să zicem că ai un apartament închiriat cu 2300 lei/lună.
• Venitul anual brut este 27.600 lei.
• Impozitul de 8% este 2208 lei, iar venitul după scăderea impozitului rămâne 25.392 lei. Ești peste pragul de 24.300 lei, deci plătești CASS 10% * 24.300 = 2430 lei. Venit net 22.962 lei.

Chiria lunară netă: 1913,5 lei

     La fel se întâmplă și la pragurile de 12 sau 24 de salarii minime. Chiriașul plătește mai puțin, iar tu încasezi mai mult.

Strategie: Ajustează valoarea chiriei astfel încât să maximizezi câștigurile fără să depășești pragurile fiscale.

Tool util: Folosește acest calculator pentru a vedea toate scenariile

2. Împarte veniturile între coproprietari

     Dacă deții o proprietate împreună cu soțul/soția sau alt coproprietar, poți împărți veniturile în funcție de cota de proprietate. Asta te poate ajuta să eviți pragurile de CASS.

Exemplu:

• Venitul brut din chirii este de 48.000 lei/an, iar proprietatea este deținută 50%-50%.
• Fiecare declară un venit brut de 24.000 lei/an.
• Impozit (8%) 1920 lei/persoană.
• După plata impozitului, venitul net este 22.080 lei/persoană. Ambii coproprietari rămân sub pragul de CASS.
• În cazul în care venitul era pe o singură persoană, se plătea 3840 lei impozit + 2430 lei CASS pentru depășirea pragului de 6 salarii minime.

Avantaj: Poți distribui veniturile astfel încât să te încadrezi în pragurile fiscale mai mici, economisind sume semnificative.

Hint: poți cesiona cota parte către partener.

P.S. Ține cont de faptul că ai nevoie de ambii coproprietari în contract și de 2 declarații la ANAF.

3. Comasarea veniturilor

     Uneori, poate fi mai avantajos să comasezi veniturile pe un singur contribuabil. De exemplu, dacă unul dintre voi are deja alte venituri care implică plata CASS, atunci al doilea poate prelua integral venitul din chirii.

Concluzie

     Când vine vorba de taxe, fiecare detaliu contează. Dar vestea bună este că, printr-o planificare atentă și câteva ajustări simple, poți eficientiza plata impozitelor și să păstrezi mai mulți bani în buzunar. Fie că alegi să ajustezi chiria sau să împarți veniturile cu partenerul, ai la dispoziție soluții legale și eficiente.

     Gândește-te la asta ca la un puzzle – odată ce toate piesele sunt la locul lor, imaginea devine clară și vei simți că ai control asupra situației.

     Nu uita, fiecare situație e unică, așa că ia-ți un moment să analizezi care dintre aceste strategii ți se potrivește cel mai bine. Iar dacă simți că e prea complicat, sunt aici să te ajut să găsești soluția potrivită pentru tine. 😊

Pe curând,

Daniel ✊

P.S.1 Exemplele sunt pentru veniturile încasate în 2025 pentru care taxele se plătesc în 2026.

P.S.2 Dacă vrei contractul de închiriere pe care îl folosesc eu, îl poți descărca de aici.