În ultimele 3 zile a fost o mare dilemă pe paginile mele de social media - Chiriaș sau proprietar?

Părerile au fost, cum era de așteptat, împărțite. Așa că am decis să fac un calcul, la prețurile de acum.

Varianta chiriaș - plătești 320.000 de euro în 30 de ani.

     Luăm în calcul un apartament nou cu 2 camere de 120.000 euro, unde plătești chirie 6% din valoarea apartamentului, adica 7200 euro/an = 600 euro/lună.

    Chiria se păstrează, istoric vorbind, la aproximativ 5-8% din prețul imobilului, așa ca luăm o medie de 6 (ca să nu spună cineva că sunt părtinitor).

     Ținând cont de acest raport și de posibila evoluție a pieței imobiliare - bazată pe ciclul imobiliar - chiria pe care o plătești în cei 30 de ani va fi aproximativ 320.000 euro.

 *De ce am estimat 320k și nu 216k (7200/an * 30 ani)? Pentru că vor fi fluctuații, dar preponderent chiria va crește, am luat o rată creștere medie a chiriei (2,5%) chiar sub inflația medie.

Din estimările pentru acest calcul am ajuns la o dublare a chiriei lunare în cei 30 de ani (după mai multe variații pozitive și negative), ceea ce este mai mult decât plauzibil.

În funcție de vârsta la care ești, mai adaugă chiria până la 76 ani (speranța de viață medie în UE, nu mai adăugăm că va crește).

     Aici presupunem că ai 30 de ani, așa că până la 76 de ani mai ai 46 de ani de stat în chirie. Probabil vei ajunge la aproximativ 480.000 euro plătiți pentru chirie (daca pastram rata de de creștere de 2,5% ajungeam la 608k, dar nu vreau să spuneți că exagerez).

Varianta proprietar - plătești 281.000 de euro în 30 de ani.

     Pentru același apartament de 120.000 euro, strângi un avans de 15% (bineînțeles, implică disciplină și niște dorințe tăiate de pe listă) și vei avea următorul calcul:

Datele problemei:

Preț proprietate: 600.000 lei

Avans: 90.000 lei

Notar: 10.000 lei

Asigurări, impozit pentru 30 de ani: 50.000 lei (am luat rata de creștere de 2,5%)

Dobânda: 6,75% - cât este acum la BRD fixă pe 30 de ani.

Total de plată la credit prin rate: 1.178.640 lei (echivalent a 237k euro)

În cei 30 de ani adaugi o renovare capitală: 250.000 lei (am pus 50k euro pentru că o faci peste 15-20 ani).

Total de plată: 1.578.640 lei (echivalentul a ~320k euro)

Și eu am rămas surprins că a dat tot 320k, la fel ca în cazul chiriei.

Dacă ești puțin vigilent și îți păstrezi o dobândă medie de 5% la credit, vei mai scuti 193.000 lei, 39.000 euro.

Ajungi, cu ușurință, să plătești 281.000 euro pentru cei 30 de ani.

     Ce faci după cei 30 de ani? Costurile lunare îți scad foarte mult - singura ta grijă privind locuința fiind o renovare, impozit, asigurare … în rest o siguranță că ai propria locuință.

Ce nu am luat în calcul?

• Valoarea locuinței din viitor de ani (presupunem că nu o vinzi niciodată).
• Cursul leu/euro deoarece tu îți blochezi prețul apartamentului la 600.000 lei, dar chiria se plătește de obicei în euro, iar asta va conta în cei 30 de ani.
• Faptul că poți plăti anticipat diferența între rate și chirie astfel încât poți diminua costurile cu creditul.
• Profitul pe care l-ai face dacă ai investi avansul pentru apartament și ai alege varianta chiriei.
• Emoțiile / gândurile pe care le vei avea când te vei uita înapoi.

     După cum vedeți, am înclinat balanța calculelor în favoarea chiriei și putem să o înclinăm și mai mult, dar oricum ar fi, comparația între cele două variante aproape că nu are sens din punct de vedere matematic.

Bineînțeles că pentru fiecare variantă există avantaje și dezavantaje mai mult sau mai puțin subiective.

Îți recomand, de asemenea, unul dintre cele mai recente podcasturi în care s-a vorbit despre această temă mai în detaliu.