Dacă ești investitor, este imposibil să nu-ți fi pus această întrebare și să nu vezi frecvent articole părtinitoare despre subiect, așa că la The Concept am făcut o analiză asupra evoluției prețului imobiliarelor și a ETF-ului TVBETETF care replică indicele BET-TR (primele 20 de companii de la Bursa de Valori București + dividende).

Premise:

• am luat în calcul creșterea medie a pieței imobiliare din România, deși practic în imobiliare investești punctual. Acest aspect îți poate mări consistent valoarea investiției.

• am presupus un randament din chirie de 5% net, ținând cont de toate costurile generate de administrarea apartamentului.

• am ținut cont de cursul valutar mediu euro/leu din fiecare an.

• nu am luat în considerare comisioanele de tranzacționare pe bursă.

Scenariul 1

Am presupus că în 2012 aveam 50.000 euro pentru investiții și alegeam, în primă fază, TVBETETF. De ce 2012? Pentru că este anul de lansare al acestui ETF.

Astăzi am fi avut 237.006 euro, ținând cont că investeam 222.800 lei și azi aveam 1.177.918 lei (cursul valutar în 2012 era 4,46 lei/euro și astăzi 4,97).

A doua parte a scenariului este cea în care investeam cei 50.000 euro în imobiliare.

Astăzi apartamentul meu + chiria ar fi valorat doar 94.072 euro. Dezamăgitor, nu? Da! Pentru că nu ai beneficiat de dobânda compusă.

A treia parte a scenariului este cea în care investeam cei 50.000 euro într-un apartament, iar chiria în TVBETETF.

În acest mod, astăzi aș fi avut nu mai puțin de 201.548 euro.

Scenariul 2

Am presupus că începeam în 2014 aceste strategii tot cu 50.000 euro, iar lucrurile stăteau total diferit.

În cazul în care investeam în TVBETETF, astăzi aș fi avut 166.830 euro.

În cazul în care investeam într-un apartament și păstram chiria, aș fi avut 114.420 euro.

În cazul în care investeam într-un apartament, iar chiria de 5% o investeam în TVBETETF, aș fi avut 213.462 euro.

Până acum putem să tragem o concluzie clară: momentul în care investim este extrem de important.

Ținând cont de acest aspect, dar și de faptul că mereu ne este ușor să tragem concluzii privind retrospectiv și suntem reticenți privind în viitor, am ajuns la un al 3-lea scenariu, pe care nu l-am prevăzut, dar mi se pare cel mai realist.

Acesta a plecat de la întrebarea: Cine ar fi investit, lump sum 50.000 euro, într-un ETF nou apărut pe piață?

Așa că m-am dus către scenariul în care cei 50.000 de euro ar fi fost investiți prin DCA în TVBETETF pe o perioadă de 3 ani începând cu 2012.

Scenariul 3

În 2012 împărțeam cei 50.000 euro în 3 tranșe egale pentru a face DCA timp de 3 ani într-un ETF nou apărut pe piață (TVBETETF) pentru a diminua riscul și astăzi aș fi avut 198.743 euro.

Celelalte cifre sunt identice cu scenariul 1 (94.072 euro sau 201.548 euro), pentru că la imobiliare nu s-ar fi schimbat nimic.

Concluzii

1. Deși investind concentrat în anumite perioade pe o anumită clasă de active putem obține un profit mai mare, aceste aspecte sunt certitudini doar când ne uităm în trecut, iar diversificarea pare să fie, inclusiv din calcule, cea mai bună variantă.

2. Investind constant în 2 sau mai multe clase de active, ești rezilient la anumite mișcări ale pieței, dar și la schimbări în viața personală (la un moment dat, poți folosi imobilul pentru uz personal).

3. Cu un minim de cunoștințe despre investițiile imobiliare, poți bate lejer piața și să obții un randament peste medie.

* Ține cont că din 2012 până în 2014, piața imobiliară a scăzut cu aproximativ 20%, în timp ce scăderea maximă, an la an a TVBETETF a fost de 6,8%.